不動産(土地、中古住宅等)の売却の流れの概要です。
(※細かい手続きについては、省略してある部分もあります。)
不動産会社に売却希望の物件の価格を査定してもらいます。
「訪問査定」といって、実際に現地を確認して見積もりますので、正確な見積もり価格を知ることができます。
その際に、複数の不動産会社に見積もりを依頼できますが、各々によって査定方法の違いがあるので見積もり価格も違ってきます。「一番高い見積もり価格の会社に頼もう」と考えるのも、売主様の気持ちとしてはわかりますが、その後のいろいろな交渉や説明・手続きと不動産会社と行うので、「信頼できる」不動産会社に依頼するのが良いと思います。
売却査定が終わり、実際に不動産売却を行うには不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約は3種類あり、それぞれ契約内容が異なります。リンク先をご参照ください。
媒介契約の種類によって一社に頼むか、数社に頼むのか、また売却の方法も変わります。非常に重要な選択となりますので、慎重にご検討下さい。
売却の方法は、媒介契約の種類と不動産会社によって異なります。
媒介契約を結んだ不動産会社は、自社のホームページへの掲載や、新聞等の広告媒体への掲載、レインズ(不動産流通機構運営のネットワークシステム)への登録、他各種不動産検索サイトへの登録等を行い、宣伝活動を始めます。
購入希望者が見つかった際、購入希望者と不動産会社と申込み手続きを行います。
その際、提示した引渡し日や希望購入価格、代金の支払い方法等の条件交渉があります。
売主様が納得のいく不動産売却となるように、売主様の希望を不動産会社にきちんとお伝え下さい。
売却条件で双方が納得しましたら、購入希望者から「買付申込書(買付証明書)」をもらい、売買契約を行う場所と日程の調整、「重要事項説明書」の準備を不動産会社が行います。
売買契約締結の前には、「損傷個所」「設備の具合」等具体的な話から、不動産売却に関する様々な取り決めを売主様と買主双方の合意が得られるまで説明をします。
売主様は「重要な取り決め」を決めておき、契約の場では決まっていることを確認する程度にできるよう、契約の前までにあらかじめ準備(不動産会社と打ち合わせ)しておくと良いと思います。
双方納得の上で、最後に売買契約書を取り交わせば売買契約成立です。
売買契約が締結しましたら、住宅ローンの等の残金の返済、売買決済(売買残金の受け取り等)を行います。売買決済の場所は売主様の指定となります。
また、売買決済と同時に抵当権の抹消を行います。
売主様は、残債のある金融機関等に連絡し、抹消書類の準備が必要となりますが、一般的には売却を依頼した不動産会社が手配します。
尚、不動産売却によって売却益が発生した場合には、所得税・住民税等の税金を納めることになります。
