不動産価格は、国土交通省の不動産鑑定評価基準に基づいて決定されます。
全部見ると、とても難しい表現かと思われます。
一部抜粋すると、理論的には「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」の3つの要因で価格が形成されるとなっています。
3つの要因
- 一般的要因~社会的、経済的その他広くあらゆる角度から、不動産価格に影響を与える要因です。
- 地域要因~不動産の属する地域が環境や利便性等の点で、他の地域と区別されるべき特性を有していると認められる場合に、地域相場が形成され、土地価格に影響を与える要因です。
- 個別的要因~同じ地域内の土地でも、間口・奥行き・接道状況・土地の形等、種々の条件が異なるのが通常で、そういった個別性が不動産価格に影響を与える要因です。
不動産価格の種類
不動産価格には「取引価格(実勢価格)」「地価公示」「路線価額」「固定資産評価額」等の複数の名称があります。
目的によって、それぞれの価格が存在します。
- 取引価格(実勢価格)~実際に市場で取引されるであろう価格であり、その地域で実際に成約した事例等により、一定水準の価格が形成されます。
- 公示価格~国土交通省土地鑑定委員会が、地価公示法に基づいて、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示するもので、実際に成約した価格ではありません。(※土地の取引価格に対して指標を与えるのが目的)
- 路線価額~土地の相続税や贈与による財産評価算定の基礎となるものです。
- 固定資産評価額~市町村等が固定資産税を課税するための基礎となる価格で、3年に1回見直しが行われます。
中でも、不動産売却する場合の基準となる価格は、取引価格(実勢価格)が重要な要素となります。
不動産会社の査定と当社の査定の一例
各不動産会社の査定方式は様々です。
当社では、まず「不動産調査書」を作成します。
- 物件所在地(住所・地番、中古住宅の場合は建物の構造や築年数も)
- 物件の概要(市街化区域、建ペイ率・容積率、接面道路、交通、路線価額、公示価額等)
- 近隣物件の売買事例
- 本件の調査価格(土地価格、中古住宅の場合は建物価格も)
- 売買見込価額
以上の調査書を元に、最終的に売主様と相談し、売却価格を決めます。